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维权漩涡中的龙湖:一个房企优等生的逐利阴影

棱镜 2019-09-17 11:32:56

本文经授权转自公众号:棱镜(ID:lengjing_qqfinance),作者|孙春芳 郭亦非   编辑|张庆宁

龙湖集团2019年中报业绩依旧稳到没故事。

“没有故事就是好故事。”8月26日,龙湖集团董事长吴亚军在中期业绩发布会如是说。

话音刚落,业绩会现场就出了个项目质量上的“故事”。

一位自称是龙湖业主的西装男士,手持话筒哽咽讲述龙湖长沙业主维权问题:“……我不得不来,我想问一下吴女士,您是不是已经知道,龙湖在长沙是维权的代名词?”

龙湖2019年中报实现1056亿元的销售额,385.7亿元的营业额,47亿元的核心溢利,净负债率只有53%,融资成本年利率4.56%。

这是一个房企优等生,优秀到他们的CFO说:“我们从来没用过信托、资管这类融资工具”。

但是,香港业绩会现场缘何出现如此一幕?

长沙项目屡被投诉

《棱镜》了解到,该男士是龙湖长沙楼盘——水晶郦城的业主亲属。

2017年2月,龙湖以3.11亿元的总价竞得长沙市[2016]长土网064号地块,地块占地总面积1万平方米,规划建筑面积5.5万平方米,容积率≤5.5,规划用地性质为商住。

该地块属于长沙市岳麓区滨江新城板块,现在的建成项目叫做“水晶郦城”。

作为龙湖在长沙的第一个精装修楼盘,该项目自称,电梯、瓷砖、抽烟机、橱柜等配套均为名牌产品。该项目有两栋住宅和一栋公寓,于2017年12月拿到预售证,共推416套房源,户型面积在88平米到115平米之间,此外还有33平米到50平米的公寓,计划于2019年6月交房。

但是,与龙湖对外宣传所不同的是,《棱镜》查询公开信息发现,从2019年5月底起,关于该项目的投诉维权,屡见于媒体报道及长沙市市长信箱网站,问题指向龙湖涉嫌虚假宣传、精装修高价低配、违规拆除样板间等。

有业主对长沙市长信箱投诉称,长沙市发改委监制的项目毛坯均价为10790元/平方米,龙湖对外售价则在每平米1.1万至1.58万之间(毛坯+精装修,一房一价),均价在13258元/平方米。减去毛坯备案价后,单精装修均价为2468元/平方米(含公摊),但是,“龙湖精装修标准不到1000元/平方米,对外宣称2500元/平方米,并拒绝提供装修清单。”

按照2017年6月《长沙市商品房销售价格明码标价监制操作规程》(长发改价控[2017]96号)文件规定,精装价格不得超过毛胚15%。

“如果按照毛胚价格15%核定龙湖水晶郦城精装价格,剩余部分为毛胚价格,那么龙湖水晶郦城毛胚价格售价远高于发改委批复价。如果龙湖水晶郦城毛坯价与发改委一致,则精装价格违法规定超过15%,高出规定850/平方米。”这位主业反映称。

还有维权业主表示,水晶郦城交付住宅严重低于样板房工艺、质量和标准,且样板房在项目交付完毕之前违规拆除,涉嫌掩盖实际交付房屋装修品质下降的问题。

7月26日,长沙住建局就龙湖项目维权业主反馈的问题做出答复:已责成开发单位进行整改,按拆除前经公证机关公证的标准建设样板房。

不过,长沙住建局并未正面支持业主的精装修维权要求,“业主认为存在交付标准差异、装修质价不符,与购房合同约定不一致的,可以通过双方友好协商解决或司法途径解决。”

利欲熏心还是管理不善

值得注意的是,该项目拿地时的楼面价是5637元/平方米,平均售价13258元/平方米,两者相差7621/平方米。

“刨除建安、营销等成本,留给开发商的利润空间足够了,但项目搞成这样,只能说开发商或者利欲熏心,或者管理不善,或者两个原因兼而有之。”一位不愿具名的房产评论人士对《棱镜》表示。

上述维权业主大闹业绩会事件发生后的第二天,龙湖公开回应称,事件发生后,该公司立即安排专人对该男子的身份和所述情况进行核实。经确认,该男子所诉精装修房屋在交付时存在与业主预期不符的情况,在此前双方的沟通过程中,龙湖的沟通态度未能令业主满意。

同时,龙湖向该业主致歉,并称,将强化管理,针对业主的合理要求迅速、积极改进相关产品和服务。

《棱镜》未能与这位维权男子取得联系。

长沙市场对龙湖来说非常重要。其财报显示,2019年上半年,龙湖在长沙的合同销售额为46.14亿元,销售额在龙湖所有进驻城市中排名第8位,2018年同期则为26.14亿元;龙湖在长沙2019年上半年的营业额为12.54亿元,排在第4位,上年同期则为2.61亿元。

从土地储备来看,龙湖在长沙拥有的总建筑面积及权益建筑面积,分别占总土储的2.7%及1.9%,达到192.38万平方米、90.86万平方米。

但龙湖的致歉声明无法解释:一向以产品过硬著称的这家公司,为何频繁出现维权事件?

例如,一位成都业主此前在地方政府留言板投诉:龙湖地产位于龙泉驿区大面镇三千庭项目,由于政府限购限价,清水房变精装,且精装质价不符……都是偷偷赶工期用没有型号的次等材料完成精装房的装修,以业务的利益跟身体健康为代价,达到变相涨价的目的。

确实,龙湖2016年至今的盈利能力的确一流。

《棱镜》查阅公告获悉,该公司销售额增速迅猛,2016年、2017年、2018年和2019 年中分别实现881.4亿元、1560.8亿元、2006.4亿元、1056.2亿元,其中2017年的销售额增速高达77.1%。

与之相对应的是龙湖飙升的净利润,2016年至2019年中,分别达到77.6亿元、97.7亿元、128.5亿元、47亿元。

龙湖对自身的财务状况颇为自信,龙湖执行董事兼CFO(首席财务官)赵轶表示:“我们从来没用过信托、资管这类,在这个阶段信用很好的公司反而能拿到一些合适的融资。我们对未来融资成本的稳定是保持信心的。”

政府限价不是借口

不只龙湖,素以质量和服务优质著称的万科、华润等,同样频繁被曝楼盘质量等问题,更遑论碧桂园、恒大等素以高周转著称的开发商。

龙湖业主维权事件两天前,8月24日,上海闵行区七宝万科商业广场地下一楼的一块面积约二十平方的天花板突然发生局部塌陷,所幸的是没有造成人员伤亡。

“这年头,不来个质量维权,都不好意思说自己是成功人士。”某科技公司员工调侃道。

该员工于2017年6月在北京买了一套期房,2018年9月收房的时候,发现“买家秀”和“卖家秀”大相径庭,窗户变小、绿化减少、装修缩水。

尤其是2017年以来,楼盘维权现场愈演愈烈。

成都一家高价拿地的开发商高管于飞(化名)道出其中的深层次原因:“土地市场火热时,房企高溢价拿地,出售之时遭遇政府限价,不得不以牺牲质量为前提保住利润。”

于飞甚至预言,高溢价拿地之后,中小开发商可能会面临资金断流的情况,有的项目盖到一半发现上不了市,拖欠建设方工程款,三角债可能会大量出现。

此外,他分析称,按照房地产行业正常建设周期,一般一年半到两年会交房,所以当年年初拍的土地最早会在第二年下半年交房,“到时候将出现大量客户投诉,认为装修不值这个价格。”

于飞讲这话时,是在2018年成都楼市火热期。他的预言不幸命中,而且不止成都如此,全国多个城市出现业主对开发商的质量控诉。

某国资房企的一位营销负责人表示,政府在2017年前后,开始对开发商新房交易实行限价,而集中上市的新房拿地成本普遍很高,因此利润被压得很低。

“当然,开发商有自己的套路,政府限房价了,开发商可以捆绑精装修、车位、电梯、地下室销售,比如一套房子售价500万元,开发商说装修需要50万,车位需要20万,电梯需要10万,这样算下来,这套房的总价就需要580万。”该营销负责人表示。

这些套路在一些调控不算很严的三四线城市可以打擦边球,但在北京等一线城市就行不通了,例如北京明文规定严禁企业捆绑精装修及地下空间。

“于是,开发商只能另谋他法,比如降低装修标准,原先5000/平方米的,给降到2000/平方米甚至更低,于是新房的材质、小区园林景观、电梯的空间等等都改变了。”上述营销负责人说。

不过,开发商在某些城市某些地块上高溢价拿地后遭遇限价,并非是其降低质量偷工减料的借口。因为头部房企为规避风险,侧重布局全国各大都市圈,在一二线和三四线都有拿地,此处利润薄,彼处利润厚了,因此都在做通盘考量。

即如龙湖集团,其2016至2019年上半年的项目平均销售价格分别为:14642、15352、16229和16228元/平米,基本呈逐年上涨之势。

而其拿地成本,从2016年至2019年上半年分别为:6329、6445、5297、5632元/平米,并没有逐年上涨,一些年份甚至出现下降。

调控,来了还会去,楼市,凉了还会热。而品牌,一旦砸了,何时才能回来呢?这是所有房企都需思之又思的问题。

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